| Biuro Nieruchomości "Arkady" - Kalkulator opłat przy kupnie nieruchomości | ||||
 | ||||
| ||||
|
Podatek od czynności cywilnoprawnych (zamknij)
Obowiązek uiszczenia podatku spoczywa na osobach fizycznych, osobach prawnych i jednostkach organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej. Obowiązek ten spoczywa, zgodnie z zasadą solidarnej odpowiedzialności, na obu stronach umowy. Zwyczajowo opłatę tę ponosi kupujący, jednak niezależnie od postanowień umowy urząd skarbowy może wydać decyzję określającą wysokość należnego podatku do obu stron transakcji lub jednej z nich. W obrocie nieruchomościami wszystkie umowy przenoszące własność rzeczy i praw majątkowych dokonywane są przed notariuszem, który jako płatnik podatku obowiązany jest obliczyć i pobrać podatek oraz wpłacić go na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
Zgodnie z art.6 ust.1 ustawy z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilno-prawnych /Dz.U.Nr 86 poz.959/ podstawą obliczenia podatku przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub prawa majątkowego będącego przedmiotem sprzedaży. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilno-prawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania przejętych przez nabywcę długów i ciężarów.
W myśl artykułu 7 stawka podatku od sprzedaży nieruchomości a także sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości oraz od sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi 2%, a od innych praw majątkowych 1%.
Taksa notarialna (zamknij)
Wysokość taksy notarialnej za czynności notarialne dokonywane przez notariuszy prowadzących kancelarie notarialne określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości z dnia 12 kwietnia 1991 r. w sprawie taksy notarialnej /DZ.U.Nr 33, poz.146, ost.zm.Dz.U. z 2001 r. nr 35,poz.115, poz.1233/. Rozporządzenie to dopuszcza jednak, w przypadkach gdy czynność notarialna wymaga dużego nakładu pracy i czasu, ustalenie wyższego wynagrodzenia niż maksymalna stawka określona w przepisach.
Wynagrodzenie notariusza płatne jest bezpośrednio w kasie notariusza po podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.
Przy sprzedaży (mieszkania hipotecznego-z księgą wieczystą, działki, domu, budynku, garażu ) wynagrodzenie wynosi:
- do 5.000 zł - wartości nieruchomości- 200 zł,
- od 5 tys zł do 15 tys. zł - 200 zł plus 3% od kwoty powyżej 5.000 zł,
- od 15 tys zł do 30 tys. zł - 500 zł plus 2% od kwoty powyżej 15.000 zł,
- od 30 tys zł do 60 tys. zł - 800 zł plus 1% od kwoty powyżej 30.000 zł,
- od 60 tys zł do 1.000 tys. zł -1.100 zł plus 0,5 % od kwoty powyżej 60.000 zł,
- powyżej 1.000.000 zł - 5.800 zł plus 0,25% sumy powyżej 1.000.000 zł.
Przy sprzedaży prawa do mieszkania własnościowego w spółdzielni mieszkaniowej:
innych praw do nieruchomości spóldzielczych taksa notarialna wynosi połowę wynagrodzenia notariusza jak wyżej.
Wynagrodzenie notariusza za wypisy z akt notarialnych wynosi 6 zł za jedną stronę.
Dodatkowo do taksy i opłat za wypisy notariusz dolicza podatek VAT w wysokości 22%
Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej (zamknij)
Zgodnie z Rozporzadzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 grudnia 1996 roku w sprawie określenia wysokości opłat w sprawach cywilnych Odz.4 par.31 od wpisu prawa własności, wieczystego użytkowania i ograniczonego prawa rzeczowego (jeśli przepis szczególny nie stanowi inaczej) wpisowe wynosi 1/5 wpisu w sprawie cywilnej. Wysokość opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej zależy od wartości nieruchomości podanej w akcie notarialnym. Wpis stosunkowy w sprawie cywilnej wynosi;
- do 10 tys. zł- 8% nie mniej niż 30 zł
- od 10 tys. zł do 50 tys. zł - od pierwszych 10 tys. zł= 800 zł
a od nadwyżki ponad 10 tys. zł= 7 %
- od 50 tys. zł do 100 tys. zł -od pierwszych 50 tys. zł=3,600 zł
a od nadwyżki ponad 50 tys. zł= 6 %
- powyżej 100 tys. zł - od pierwszych 100 tys. zł= 6,600 z
a od nadwyżki ponad 100 tys. zł= 5 %
Opłata sądowa płatna jest w kasie notariusza sporządającego akt notarialny.
Podatek dochodowy od osób fizycznych (zamknij)
Sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowych prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów, stanowi żródło przychodu, jeżeli:
-nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, -została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży , pomniejszonej o koszty sprzedaży. Podstawową rzeczą na którą trzeba zwrócić tu uwagę ,jest fakt, że w przypadku sprzedaży nieruchomości /praw do lokalu/ nie występuje pojęcie dochodu i kosztów uzyskania przychodu. Mamy tu więc do czynienia wyłącznie z przychodem i ewentualnymi kosztami uzyskania przychodu.
Jeżeli cena transakcyjna, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten ustala urząd skarbowy w wysokości wartości rynkowej.
Przychodem ze sprzedaży są kwoty należne, a nie kwoty faktycznie otrzymane. Wypływa to z definicji przychodu określonej w art.11 w związku z art.19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 , zm. Nr22, poz.270).
W art.11 ustawy ustawodawca stwierdza, że przychodem z zastrzeżeniem art.19 są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne. Art.19 natomiast mówi, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw jest wartość rzeczy wyrażona w cenie określonej w umowie. A skoro tak oznaczać to może tylko jedno-przychód powstaje z chwilą podpisania przez obie strony umowy sprzedaży, niezależnie od tego, kiedy nastąpi zapłata i czy w ogóle nastąpi. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży z płatnością rozłożoną na raty podstawą do naliczania podatku dochodowego jest cała wartość rzeczy wyrażona w umowie sprzedaży, pomniejszona oczywiście o koszty; nie ma jednak znaczenia fakt, że część płatności w postaci kolejnych rat podatnik otrzyma dopiero w przyszłości, np. w następnym roku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje szereg zwolnień przedmiotowych, które wymienione są enumeratywnie w art.21 ustawy. Dla obrotu nieruchomościami najistotniejsze jest zwolnienie z opodatkowania dochodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i niektórych praw majątkowych związanych z nieruchomościami, wydatkowanych na nabycie w kraju nie póżniej niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży:
- budynku mieszkalnego lub jego części,
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym.
- oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
Warunkiem uzyskania tego zwolnienia jest - w myśl art.28 ust.2 ustawy - złożenie w ciągu 14 dni od daty dokonania sprzedaży oświadczenia o tym, że przychód uzyskany z tej sprzedaży zostanie przeznaczony na któryś z wymienionych wyżej celów.
Nie złożenie tego oświadczenia powoduje powstanie zaległości podatkowej.